居住在濱河路與紅嶺路交界處的濱苑小區9至13棟的5棟樓140戶居民,要為全體深圳人搬一次家。
  建設中的地鐵9號線,從大劇院站到鹿丹村站,將經過濱苑小區這5棟樓的地下。支撐這5棟樓的137根基樁將會在施工過程中被截斷。
  6月17日,中國科學院院士、同濟大學地下建築工程系教授孫鈞抵達深圳,主持了對濱苑小區的又一次施工安全評估。專家們認為,如果從地下截斷5棟樓房的137根樁,這5棟樓將失去平衡,傾斜甚至倒塌將不可避免。換言之,這5棟樓不可能再住人,必須拆除。
  從2012年年底起,深圳市、羅湖區兩級政府以及9號線的建設方與施工方,開始了與濱苑小區這5棟樓房的140戶居民的談判。希望既能保證9號線地鐵的施工進展順利,又能維護好140戶居民的利益,在法律框架內求得公平與效率的最優化結果。
  迄今為止,補償協議已經七易其稿,得到了大部分居民的認可,簽約居民陸續搬離。由於工期迫近,本月底,已經等不起的施工將推進到濱苑小區。
  在地鐵施工開始之前,為保證居民的生命和財產安全,對於沒有搬遷的居民,談判依舊照常推進,但政府將對這5棟樓房依法空樓。
  5棟樓房為什麼非拆不可
  建設中的深圳地鐵9號線總長25公里,共設車站22個,將穿越南山、福田以及羅湖三個行政區。9號線全部為地下線路,是聯繫特區內主要居住區與就業區的局域線。值得一提的是,在9號線的22個車站中,有10個車站都是換乘車站,可分別與深圳地鐵1、2、3、4、6、7、8、10、11號線換乘,這對深圳形成網絡化地鐵至關重要。
  濱苑小區位於9號線的大劇院站與鹿丹村站之間。這是一片成熟的老城區,樓房林立。為了盡可能減少對環境的改變和影響,9號線從規划到施工盡了最大的努力。
  專家組曾專門對地鐵行經該區間的路線做了多次研究。地鐵列車很長,拐彎時有一個行經區間最小半徑要求,若拐彎半徑達不到這個半徑,地鐵列車就卡住了,拐不過去,根本無法通過。專家組經反覆論證,大劇院站至鹿丹村站區間最小半徑已用到極限,最終無奈地選擇地鐵在該區間行經濱苑小區9—13棟房屋地下。這已是最優化的選擇,該方案對小區房屋造成的影響已經減到了最小。
  從施工角度來看,深圳地鐵施工建設已普遍採用了國際上先進的盾構法:將明挖開槽改為地下暗挖盾構支護,對周邊房屋等造成的影響已盡可能減到最小。地鐵盾構施工在地下十幾米處進行。當年的設計圖紙及專業勘察表明,濱苑小區每棟房屋都打了十幾米深的鋼筋混凝土基樁。地鐵9號線相關負責人說,經專家組多次論證確定,施工須經過小區內的9—13棟房屋的地下,而這5棟房共有137根基樁“侵入”了地鐵隧道,將會被截斷。9號線相關負責人說,地鐵盾構施工時,要切割並通過房屋的鋼混基樁,盾構通過後,基樁底部必然被挖空,加上後期地鐵運營造成的影響,9-13棟這5棟房屋即使不倒塌也會出現傾斜,危及居民安全。小區其他房屋則不會受影響。
  專家組認為,為確保居民安全及地鐵施工安全,需要在盾構通過前對這幾棟樓房進行拆除,並對侵入隧道的樁基進行超前處理。
  個體公平與集體效率如何最優
  對於濱苑小區9至13棟的140戶居民,這是一次個人利益與公共利益如何權衡的選擇。代表全體市民利益的政府,如何處理這5棟居民的利益問題,也考量著執政者的智慧和胸襟。
  在深圳,因地鐵建設及保障居民安全的需要,個體利益為公共利益讓路的事已不是第一樁。今年3月,同樣是在羅湖,在地鐵9號線行經的泥崗區間,有3棟樓房也因基樁過深,面對地鐵建設的城市利益不得不面臨拆除。經與3棟樓居民溝通、協商,很快達成補償及安置協議,個體利益為公共利益讓路,問題得到圓滿解決。
  地鐵建設屬於市政工程,根據國家相關法律,當市政工程、公共設施建設遇到建築物阻擋時,可以採用國家強制征收的辦法,先將之收回作為國有儲備土地,再進行建設。國務院頒佈的《征收條例》、《國有土地上房屋征收與補償條例》對之作出了詳細規定。這是一種行政式、強制性解決公共設施建設土地糾紛的辦法,於法有據。
  這是一種操作相對簡單的方案。在維護多數人利益時,盡可能兼顧少數人的利益。市、區兩級政府沒有隻選擇這一種方案。對這5棟樓的征收,還有一套被稱為“城市更新”模式的市場化方案:將之視為與舊城商業改造一樣的性質,以市場化的方式議價,保護140戶居民的利益最大化。
  如果選擇第一種方案,羅湖區土地整備中心目前為濱苑小區9—13棟房屋的業主提供了兩種選擇:一是貨幣補償,按市場評估價格補償,由具有資質的評估機構確定,評估時間為房屋征收提示公告之日;二是房屋產權調換補償。此外,對房屋裝修、搬遷、過渡期安置等,以貨幣方式進行補償。
  如果居民選擇產權調換補償,選擇的現房位於南山區西麗街道龍珠大道與龍井路交匯處龍輝花園小區。先簽訂征收補償協議的先挑房,還有1—4萬元不等的獎勵。過渡期臨時安置費為每月55元/平方米。如果選擇期房,則可以遷入改造後的鹿丹村。
  如果選擇第二種“城市更新”的方案,京基地產給出的房屋補償標準是建築面積1:1.3,原則上在2021年12月31日前將位於蔡屋圍片區的回遷房交付給業主。其餘搬遷費、獎勵費及過渡安置費和按時簽約的獎勵金同樣配套。
  “1:1.3的房屋補償標準,據我瞭解是目前深圳城市更新項目補償的最高標準”,一業內人士評價。目前,所有簽約的業主都選擇了京基地產給出的這個方案。
  濱苑小區一套90平方米左右的房屋,目前市場租金在4500元左右,過渡期55—60元/平方米的安置標準,也超過了這個水平。
  誤不起的工期
  “盾構機一旦開動將不間斷施工,如果停下來,機器將被垮塌的土石埋沒報廢”。負責施工的中建南方公司工程人員介紹。
  按照原計劃,涉及濱苑小區的這5棟樓房需要在2月底之前完成拆遷。由於相關拆遷工作滯後,9號線的工期將至少延後兩個月。而9號線是深圳軌道交通三期建設7、9、11三條地鐵線路的重要一條。“根據市政府要求,三條線路均須在2016年底前通車。”專家表示,如今7號線及11號線的推進都十分順利,11號線更有超前竣工的趨勢。因此,9號線建設壓力巨大,能否按時通車將對深圳地鐵網絡化建設造成重大影響。
  據悉,濱苑小區附近同樣影響地鐵施工的紅葉影院已經在3月底順利完成拆除,地面平整工程業已完成。
  羅湖區土地整備中心在4月公示了《地鐵9號線涉及濱苑小區9—13棟樓房征收補償方案》,在4月9日至5月8日內征求社會公眾及業主意見,根據意見,將鹿丹村納入了回遷選擇方案。
  據瞭解,羅湖區政府已通過了對濱苑小區5棟樓實施房屋征收的決議,公告不日將對外發佈。
  濱苑小區9—13棟房屋拆除兩種補償方案
  補償方式方案項目城市更新補償方案房屋征收安置方案京基地產方案龍輝花園方案鹿丹村方案貨幣補償房屋補償——市場評估價市場評估價搬遷補助費2500元(1次)40元/M2*建築面積40元/M2*建築面積裝修補償800元/M2*建築面積或由評估結果確定。800元/M2*建築面積800元/M2*建築面積獎勵金在規定時間內按時簽約的,一次性給予5.8萬元獎勵。按時簽約的,每戶給予不超過4萬元的獎勵;按時搬遷的,給予被征收人8千元的獎勵。簽約獎勵:正式啟動簽約之日起的30天內(含30天)簽訂協議的,一次性給予5萬元的獎勵,30天-90天,一次性給予2萬元的獎勵;超過90天無獎勵。搬遷獎勵:一次性8千元獎勵。臨時安置費60元/M2*建築面積*355元/M2*建築面積*355元/M2*建築面積*3產權調換原則套內建築面積相等或者建築面積1:1.3
  套內建築面積相等
  或者建築面積1:1.18套內建築面積相等為原則安置地就近安置南山區(龍輝花園)鹿丹村搬遷補助費5000元(2次)80元/M2*建築面積80元/M2*建築面積裝修補償800元/M2*建築面積或由評估結果確定800元/M2*建築面積800元/M2*建築面積獎勵金在規定時間內按時簽約的,一次性給予5.8萬元獎勵。按時簽約的,每戶給予最高不超過4萬元的獎勵;按時搬遷的,給予被收人8千元的獎勵。簽約獎勵:正式啟動簽約之日起的30天內(含30天)簽訂協議的,一次性給予5萬元的獎勵,30天-90天,一次性給予2萬元的獎勵;超過90天無獎勵。搬遷獎勵:一次性8千元獎勵。臨時安置費60元/M2*建築面積*過渡期55元/M2*建築面積*過渡期55元/M2*建築面積*過渡期回遷時間原則上應於2021年12月31日前將回遷安置房交付給業主。現房就地產權調換房屋的建設工期計劃為取得施工許可證後3年。
  ■鏈接
  原址將成為
  濱河小學校區
  這5棟樓位於濱河小學東北側,地鐵建設完成後,初步規劃用於濱河小學的擴建。濱河小學目前占地面積約2萬平方米,周邊居民集中,學位遠遠不能滿足需求,擴建後學校面積將翻一番,變為一所九年制學校。
  據初步估算,濱河小學擴建完成後,辦學規模將從目前的20個班擴至約45個班,而新增的初中部將有力緩解羅湖區極為緊張的初中學位需求。
  也就是說,這5棟樓拆除後,原地不會用於任何商業用途。
  撰文:呂冰冰  (原標題:140戶居民要為全體深圳人搬一次家)
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